EU:n kohtuuhintaista asumista koskeva säädös julkaistiin   

Komissio julkaisi 9.9. kohtuuhintaista asumista koskevan säädöksen, jonka tarkoituksena on tarjota niin jäsenmaille kuin kaupungeille EU-tason välineitä asuntopaineen lievittämiseen. Tavoitteena on vastata useita eurooppalaisia kaupunkeja koskettaviin asumisen haasteisiin, kuten lyhytvuokraukseen, asuntojen heikkoon saatavuuteen ja asumiskustannusten nopeaan kasvuun.  

Komissio haluaa suitsia lyhytvuokrauksen haittoja  

Kohtuuhintaisen asumisen säädösehdotuksen taustalla vaikuttaa erityisesti lyhytvuokrauskäytössä olevien asuntojen määrän huima kasvu  Euroopan suurimmissa turistikaupungeissa, joissa lyhytvuokraus on puhuttanut jo pitkään. Joillakin alueilla jopa 20 % alueen asuntokannasta on lyhytvuokrauskäytössä, mikä on vaikuttanut asumiskustannusten kasvuun. Viimeisimmän Eurobarometri-tutkimuksen mukaan yli 50 % kaupunkilaisista piti asumista kiireellisenä ongelmana asuinpaikassaan.  

Korkeat asumiskustannukset nousivat komission työpöydälle Ursula von der Leyenin II-komission aloitettua työnsä joulukuussa 2024. Dan Jørgensen nimitettiin ensimmäiseksi asumisesta vastaavaksi komissaariksi, ja asuntokriisiä setvimään perustettiin komission oma sisäinen työryhmä. Kohtuuhintaisen asumisen suunnitelma julkaistiin joulukuussa 2025, ja nyt vuorossa oli siis varsinaisen säädöksen sekä komission suositusten julkaisu.

EU:n laajuiset kriteerit asuntopaineesta kärsivien alueiden määrittämiseksi  

Säädöksen keskiössä ovat uudet EU:n laajuiset kriteerit asuntopaineesta kärsivien alueiden määrittämiseksi. Kriteereissä huomioidaan:  

1. alueen asuntojen hintojen ja alueen tulotason suhde  

Mikäli keskikokoisen ja -hintaisen asunnon ostamiseen tarvitaan yli kahdeksankertaisesti alueen keskimääräiset käytettävissä olevat vuositulot per henkilö, alue on asuntopaineen alla.   

2. alueen asuntojen hintojen ja alueen tulojen suhteen kasvu viimeisen kymmenen vuoden aikana  

3. todennäköisyys sille, että asuntopaine alueella ei todennäköisesti tule helpottamaan seuraavan kolmen vuoden aikana ilman erityistoimia.   

Arvion tulee perustua väestö- sekä asuntotarjonnan ja -kysynnän ennusteisiin.  

Uusien kriteerien tavoitteena on auttaa toimivaltaisia viranomaisia tunnistamaan yhteistä menetelmää käyttäen asuntopaineesta kärsivät alueet. Jos viranomaiset päättävät rajoittaa asuntojen käyttöä esimerkiksi lyhytaikaisen vuokrauksen tai tyhjillään olevien asuntojen osalta, niiden on osoitettava käytön parantavan asuntopulaa sekä varmistettava mahdollisten toimien oikeasuhtaisuus.  

Paikallisviranomaisille uusia keinoja asuntopaineen helpottamiseksi  

Kohtuuhintaista asumista koskeva säädös luo nyt ensimmäistä kertaa eurooppalaisen kehyksen sisämarkkinoihin vaikuttavien asumiseen liittyvien toimien arvioinnille. Säädös ei velvoita alueita tai kaupunkeja ryhtymään toimiin, vaan päätäntävalta säilyy toimivaltaisilla viranomaisilla – olivatpa ne sitten kansallisella, alueellisella ja paikallisella tasolla.  

Uusi lainsäädäntö mahdollistaa sen, että toimivaltaiset viranomaiset voivat niin halutessaan ryhtyä toimiin asuntopaineen helpottamiseksi. Monet suuret turistikaupungit ovat jo aiemmin pyrkineet rajoittamaan vuokrausta, ja tapaukset ovat johtaneet pitkiin oikeustaisteluihin asunnonomistajien sekä lyhytvuokrausalustojen, kuten Airbnb:n kanssa. Komission aloitteen onkin tarkoitus turvata viranomaisille mahdollisuus toimiin ilman pelkoa mittavista oikeusprosesseista. 

Säädös ei määritä yksityiskohtaisesti niitä keinoja, joita asuntopaineesta kärsivät alueet voivat käyttää. Komissio julkaisi säädöksen yhteydessä suositukset, joita se esittää asuntopaineesta kärsiville alueille paineen lievittämiseksi. Ennen toimiin ryhtymistä eli esimerkiksi lyhytvuokrauksen rajoittamista viranomaisten on kuitenkin osoitettava, että rajoitettava toiminta on vaikuttanut negatiivisesti asuntojen kohtuuhintaisuuteen yhteisten kriteerien mukaisesti.

Lyhytvuokraus ei ole ainoa asia, joka voi lisätä asuntopainetta alueilla. Säädös antaa viranomaisille mahdollisuuden myös toimenpiteisiin, jotka vaikuttavat asuinkiinteistöjen hankintaan. Tämä koskettaa erityisesti niin sanottuja kakkoskoteja ja tyhjiä asuntoja. Hankintaan liittyviä rajoituksia ei voida soveltaa takautuvasti.  

Miten aloite on otettu vastaan?  

Euroopan suurten kaupunkien verkosto Eurocities, on tyytyväinen siitä, että kaupungit otettiin mukaan valmisteluprosessiin. Eurocities toivoo kuitenkin, että lopullisessa säädöksessä asuntopaineen lisäksi kaupunkien elinvoimaisuus ja kaupunkiympäristön suojelu tunnistettaisiin syinä lyhytvuokrauksen rajoittamiseen.  

Euroopan kuntien ja alueiden neuvosto (CEMR) pitää hyvänä, että säädös lisää paikallisten ja alueellisten toimijoiden mahdollisuuksia puuttua asuntotilanteeseen erilaisin keinoin. CEMR kuitenkin kritisoi paikallisten tarkastelumekanismien puuttumista. Asuntopaine johtuu hyvin eri syistä ympäri Eurooppaa, eikä sitä voi mitata pelkästään hintaan perustuvalla kriteeristöllä.  

Airbnb on suhtautunut aloitteeseen hyvin kriittisesti. Alusta on ilmoittanut, että se tukee kyllä asuntojen hintojen kohtuullistamista, mutta perimmäinen syy asuntojen korkeille hinnoille on sen mukaan asuntojen riittämätön saatavuus. Airbnb kritisoi, että aloite ei erottele isoja kaupallisia toimijoita tavallisista kansalaisista, jotka hankkivat lisätuloja vuokraamalla satunnaisesti omaa asuntoaan.   

Matkailusektori ja esimerkiksi Airbnb:n eurooppalainen kattojärjestö CCIA ovat nostaneet esille, että aloite saattaa vaikuttaa negatiivisesti turismista riippuvaisiin talouksiin. Airbnb’in tilaaman raportin mukaan vuonna 2023 lyhytvuokraus tuotti 149 miljardia euroa ja loi yli 2 miljoonaa työpaikkaa unionin alueella. Komissaari Jørgensen on kuitenkin todennut, että asumiseen liittyvissä kysymyksissä ihmisten tarpeiden tulisi mennä taloudellisen hyödyn edelle.  

On myös kyseenalaistettu, kuinka paljon aloite tosiasiassa tulee helpottamaan asuntopaineesta kärsivien alueiden tilannetta. Komissio ei ole antanut lukuja mahdollisista vaikutuksista, vaan on todennut niiden riippuvan paikallisviranomaisten käyttämistä keinoista.  

Lyhytvuokraus esillä myös Suomessa  

Lyhytvuokrauksen rajoittaminen on ollut esillä myös Suomessa, jossa hallitus antoi lyhytvuokrausta koskevan lakiesityksen eduskunnalle viime huhtikuussa. Esityksessä asemakaava-alueella sijaitsevaa ei-vakituisesti asuttua asuntoa saa lyhytvuokrata enintään 90 päivää vuodessa ilman erillistä lupaa. Lakimuutoksessa lyhytvuokraus määriteltäisiin kalustetun asunnon alle 28 päivän vuokraukseksi. Kunta voisi halutessaan nostaa määrän 180 päivään.  

Ilmiö on kasvanut merkittävästi myös Turussa, ja Turku onkin puoltanut lyhytvuokrauksen sääntelyä myös kansallisesti. Tällä hetkellä on vielä epävarmaa, miten komission kohtuuhintaisen asumisen aloite tulee koskettamaan Turun seutua.